增容不增户，原地换新房：江岸这个53年老院内45户居民将圆“不搬家”安居梦

“过不了多久，我就可以推着你到楼下的青少年宫转转了。”75岁的蒋光群俯下身，对坐在轮椅上的老伴霍喜荣轻声说道。窗外，解放大道的车流依旧喧嚣，但蒋光群的目光早已越过窗台，落在那片近在咫尺、却因无法下楼而数年未曾踏足的公园。

这句温柔低语，吐露了老居民对一场变革的憧憬。

7月2日上午，极目新闻记者来到汉口解放大道与江汉路交会处，走进原汽车工业总公司大院。这座始建于1973年的老旧院落，正依托“合作化改造 + 多业态运营”的江岸模式，作为武汉首个践行 “增容不增户”、依靠运营实现长期收支平衡的危旧房合作化改造试点，即将褪去历经半个世纪的陈旧风霜。

走进这片院子，时光仿佛凝固在上个世纪。墙皮剥落的楼道里，电线如蛛网般缠绕，阴暗狭小的厕所散发着异味。78岁的蒋开炳住在这里，他最深的感受是与邻居“共生”的窘迫：两家人挤在一套房子里，共用一个厕所、一个厨房，做饭、上厕所都得排队、抢时间，邻里间的别扭劲儿，一天都没消停过。

“晚上睡觉，大车从解放大道经过，感觉整栋楼都在摇。”在这里长大的王为虽已搬离，但回忆起来仍心有余悸：预制板结构的房子，隔音极差，隔壁家炒菜放盐的动静都能听得一清二楚，更让人烦恼的是漏水，“几乎家家都遇到过漏水，外面下大雨、屋里下小雨，成天拿盆子接着，地板、衣柜发了霉”。一到梅雨季，楼道里的青苔滑得人站不稳，不少老人都在这里摔过跤。

对腿脚不便的老人来说，这里更像一座孤岛。51年党龄的老党员苏大同见证了院子的兴衰，他指着楼栋叹道：“我们45户全是老职工，年龄普遍在70岁以上。”很多老同志中风后只能困在方寸之间，看病只能请人抬或者呼叫120。

蒋光群和老伴霍喜荣盼望早日住进带电梯的新房

蒋光群的老伴霍喜荣已在轮椅上困了整整6年没有下过楼。楼下青少年宫的欢声笑语，成了最遥远的声音。“做梦都想到楼下转转，看看外面的变化。”改善环境、提升品质，成为所有人晚年最迫切的愿望。

转机出现在2025年。当传统“大拆大建”退场，江岸区开始探索全新的危旧房自主更新改造路径——危旧房合作化改造。居民自愿成立合作社，自发申请“原拆原建”，2025年12月25日解放大道1427号（原汽车工业总公司大院）被列为试点。

江岸区住更局城市更新科负责人汤兰表示，作为老旧小区集中区域，探索危旧房自主更新势在必行。解放大道1427号被鉴定为C级危房，居民常年共用厕所和厨房，改造意愿十分强烈。这里作为武汉首例“增容不增户”通过运营实现长期平衡的试点，不同于通过增容卖房来平衡资金的逻辑，本项目不仅有政府政策支持、产权主体出资，还有实施主体投资建设通过“多业态运营”实现了长期平衡，这在危旧房自主更新工作中极具示范意义。

蒋开炳（左一）与邻居家共用区域漏水严重

通过本次合作化改造，居民不用搬离故土，只需出建设成本——每平米约1000元。蒋开炳算了一笔账：“我家60多平，交7万多一点。这个地段旁边房价两三万，用这点钱换一个独门独户的电梯房，太值了！”

政策的人性化设计，迅速点燃了居民的改造热情。短短不到三个月，45户产权主体的签约率便飙升至98%，刷新了全市同类项目的推进速度。

然而，思想破冰只是第一步。西马街道副主任张建民坦言，最大的难点在于签约阶段“民意统筹难”。口头支持容易，落到纸上签字，各家各户的利益诉求便浮出水面：有人嫌面积小，有人纠结历史分房不公，还有人因继承纠纷僵持不下。

面对这盘“众口难调”的棋局，街道和合作社没有强行推进，而是将方案前前后后修改了20多次，优化了40余稿。专班人员挨家挨户算账：算经济账、生活账、长远账，把政策掰开揉碎讲通透。

最典型的是一户面临解放大道的商户，改造后门面从三档调为两档，商户坚决反对。专班没有硬来，而是请出老领导，从商业设计角度帮他分析：虽然门面数量少了，但层高从3.2米提升至4.8米，业态从住宅改为纯商业，商业价值反而提升。最终，商户欣然签约。

面对一户兄妹四人因房产继承纠纷闹得不可开交，有人远在广东，沟通困难。街道组建了专项攻坚小组，联动外地亲属远程沟通，在保障产权不变、不影响施工进度的前提下，量身定制了协调方案。正是这种“把难题留给自己，把方便让给群众”的态度，逐一化解了签约路上的拦路虎。

“我有51年党龄，带头签约！”苏大同说。7月1日，项目现场成立了临时党支部，党旗高扬。老党员们不仅自己签名，还成了“宣讲员”。

苏大同常常上门向老邻居们聊改造、算细账

目前，45户签约率已达98%，仅剩1户因特殊情况仍在沟通，但实现100%的目标指日可待。

这场改造并非政府或居民的单方面投入。国企湖北问鼎娱乐作为社会资本方，一次性投入数千万元用于建设。资金回收不靠卖房，而是依靠车位、保障房及养老设施的长期运营收益，预计需20年才能实现微利持平。这种长周期、微回报的投入，既探出了危旧房自主更新的新路子，更体现了国企担当，也确保了项目的公益属性。

居民的过渡安置按每平方35元的标准发放安置费，足以让住户在外租房周转，建设工期预计不到两年。

“明年说不定就能搬进新房了。”王为说。蒋开炳已经迫不及待地说：“新房子有电梯，厨房厕所都是自己的。我就想着，在有生之年，能住上这样独门独户的房子，知足了。”

从“要我改”到“我要改”，从大拆大建到自主更新，解放大道1427号的这场实验，让“城市更新”变得更加具体而温暖。

“项目通过居民出资、政府支持、市场主体投入建设并长期运营，实现微利平衡，破解了资金从哪来、民意怎么统、建好谁来管三大痛点。”汤兰如是概括解放大道1427号试点的核心突破。作为武汉首个“增容不增户、运营平衡投入”的危旧房合作化改造项目，这片53年老院正以“居民自改、政策赋能、国企主导、政府保障”的闭环模式，蹚出一条可复制、可推广的“江岸模式”全新路径，为老旧危旧房改造提供了标准化范本。在这寸土寸金的汉口之心，让老居民在故土安享晚年，让老房子重获新生，或许正是这座城市最温润的底色。